En el Derecho español, a la hora de adquirir los derechos reales se ha acogido lo denominado como “la teoría del título y el modo”. Esta formulación proviene de que la adquisición de los derechos reales no se perfecciona por la sola conclusión del contrato sino que, además, es necesaria la tradición. En este sentido el artículo 1.095 del C.C. dispone: <Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.>

De esta forma para adquirir un derecho real se deben producir dos momentos diferenciados. El primero, el del título, un acto en el que se refleja la voluntad de enajenación del derecho; y el segundo, el del modo, el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, siendo adquisición para el que recibe.

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